Variables que influyen en el precio de la vivienda


Variables que influyen en el precio de la vivienda

El precio de la vivienda varía según las características de la vivienda: tamaño, calidad, servicios, calificación energética y ubicación, -rural, urbana, centro, periferia-, así como las circunstancias socioeconómicas de los distintos países: demografía (crecimiento de la población, equilibrio o descenso, flujos migratorios), crecimiento económico, desempleo, precio del suelo, burbuja inmobiliaria, interés bancario, impuestos, desgravaciones, capacidad de endeudamiento personal y familiar, recesión y depresión económica entre otras. El precio de la vivienda condiciona la vida económica de los ciudadanos y familias que, en el caso de la compra de vivienda, habitualmente deben suscribir créditos hipotecarios de larga duración con entidades bancarias para poder acometer la compra más importante a lo largo de la vida personal y familiar. La necesidad de crédito hipotecario incrementa sustancialmente el precio final de la vivienda

Gastos a sumar al precio de la vivienda

Al precio de la vivienda que se acuerde con el vendedor o el promotor inmobiliario deben sumarse otros gastos que, dependiendo de la legislación del país y quien debe pagar dichos gastos -vendedor, comprador, banco- pueden llegar a suponer un 10% más sobre el precio inicial de la vivienda. Si se compra con un crédito hipotecario hay que sumar los costes derivados del crédito atendiendo al tipo de interés, ya sea fijo o variable, el diferencial, así como otros gastos bancarios. El pago de los distintos conceptos pueden negociarse entre las partes pero la legislación establece lo siguiente:

Gastos a pagar por el vendedor
  • Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía inmobiliaria o plusvalía municipal). En muchos países este impuesto lo recaudan las entidades locales -ayuntamientos-. Es un gasto deducible fiscalmente en el impuesto sobre la renta. 
  • impuesto de bienes inmuebles -IBI-, hasta la fecha de la venta.
  • suministros (agua, luz, gas, etc.), hasta la fecha de la venta.
  • cuotas y gastos de comunidad ordinarios hasta fecha de la venta, certificación de estar al corriente de pago.
  • todas las cuotas o derramas pendientes de pago por inversiones o gastos extraordinarios de la comunidad.
Gastos a pagar por el comprador
  • honorarios notariales (escritura de compraventa)
  • honorarios de registro de la propiedad (de la compraventa)
  • impuestos (de la compravente). Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, IVA o cualquier otro que establezca la legislación de cada país.
  • impuesto de bienes inmuebles -IBI-, desde la fecha de compra.
  • suministros (agua, luz, gas, etc.), desde la fecha de compra.
Gastos a pagar por el banco o entidad financiera (cuando exista préstamo hipotecario)
  • Gastos de la formalización del préstamo con garantía hipotecaria
  • honorarios notariales (escritura de la hipoteca inmobiliaria)
  • honorarios de registro de la propiedad (de la hipoteca)
  • tasación (requerida por el banco para valorar el riesgo del préstamo)
  • gestoría (cuando es exigida o impuesta por el banco)
  • impuestos derivados de la formalización de la hipoteca (impuesto de actos jurídicos documentados o cualquier otro)
  • Precio final con hipoteca hay que conocer la cuota resultante de la hipoteca: según interés del préstamos hipotecario, el diferencial así como otros gastos de seguros de vida y hogar que pueden incluirse en la hipoteca. El precio final total pagado, capital más intereses y gastos, puede incrementarse sustancialmente sobre el precio inicial de la vivienda.
Reformas, mudanza y amueblamiento.
  • Además de los gastos anteriores el comprador debe considerar el coste de las obras y reformas -si se quieren realizar-, del nuevo amueblamiento así como el traslado y mudanza de la vivienda anterior.

ONU – Asequibilidad o capacidad de endeudamiento: máximo un 30% de los ingresos

La capacidad de endeudamiento, que la ONU establecer en un máximo del 30%, es el porcentaje máximo de los ingresos que puede destinarse al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad económica del comprador y del grupo familiar. La capacidad de endeudamiento es clave para realizar con éxito la compra de la vivienda. Cuando es necesaria la suscripción de hipoteca debe asegurarse que la capacidad de endeudamiento no disminuye y pueden hacerse los pagos de las cuotas hipotecarias durante toda la duración del préstamo así como los gastos asociados a la misma.

Entre las condiciones que debe tener una vivienda vivienda digna, la ONU considera que para que se cumpla el requisito de Asequibilidad de alquiler y compra de la vivienda no debe superar superar mensualmente el 30% de los ingresos del grupo familiar cuando además estos son estables y previsibles en el tiempo.


​Fuente: Wikipedia

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