Precio recomendables para la compra de vivienda – Indicadores estructurales
El precio de la vivienda en compra puede considerarse adecuado o razonable si se encuentra entre algunas proporciones de los principales indicadores estructurales: sobre los ingresos o salarios (ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible -PRD-), en relación con el precio del alquiler de la vivienda que quiere comprar (rentabilidad del alquiler) y en relación con la cuantía y duración de la hipoteca a solicitar.
Cuatro años de renta familiar – PRD
La ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible indicaría, según el profesor de economía José García Montalvo que en el precio de compra de la vivienda es razonable tomar como referencia de largo plazo una ratio de cuatro años de renta familiar bruta disponible; es decir, es recomendable no comprar una vivienda que supere los ingresos brutos familiares disponibles de 4 años. Por encima de dicha cifra la vivienda se considera sobrevalorada o fuera del poder adquisitivo adecuado a los ingresos.
Quince años de alquiler – Índice PER
El índice PER indica el número de años que se tardaría en recuperar –mediante el alquiler del mismo inmueble que se quiere comprar- la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). El PER –price to earnings ratio– es un indicador utilizado en bolsa para valorar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.
Se considera un índice PER 15 –15 años de alquiler = precio de la compra de vivienda– como el adecuado en el sector inmobiliario. Para el comprador un índice por encima de 17 se considera excesivo o inadecuado y por debajo de 10 un valor óptimo.
Límites recomendables de la hipoteca
Cuota mensual – máximo 30% de los ingresos mensuales
Se considera que el máximo de la cuota de la hipoteca no debe superar el 30% de los ingresos o renta familiar. Se considera que la capacidad total de endeudamiento familiar -hipoteca, coches, otros préstamos, tarjetas, etc- no debe nunca superar esta cifra, si existen otros préstamos deben reducirse el máximo destinado a la vivienda. El máximo de la cuota puede no conocerse si el préstamo es a un interés variable por lo que la capacidad de endeudamiento debe también ser menor al 30% si es previsible que los tipos de interés suban. La capacidad de endeudamiento es el porcentaje de los ingresos netos que puede destinar al pago de deudas, con sus correspondientes intereses y gastos asociados, sin comprometer seriamente la seguridad económica de su familia.
Años de duración del préstamo – máximo 15 años
Evidentemente a menor interés y menos años de duración del préstamo hipotecario menos intereses se acaban pagando. Aunque no hay un límite claro en la duración de la hipoteca existen dos razones para considerar los 15 años como un límite a partir del cual la hipoteca puede no ser una buena decisión económica. A partir de 15 años de préstamo los intereses pueden alcanzar prácticamente el mismo valor del capital solicitado e incluso doblar la cifra si el interés es alto, razón por la que no se considera una buena decisión económica suscribir préstamos superiores a 15 años con una cuota mensual por la que se podría conseguir esa misma vivienda en alquiler. Además, resulta muy difícil establecer una previsión sobre un futuro tan lejano, tanto en las circunstancias económicas personales -que pueden mejorar pero también empeorar- como en los cambios legales y macroeconómicos que pueden afectar las condiciones de la hipoteca -interés variable, cambios en el mercado hipotecario-
Cláusulas abusivas y legislación hipotecaria del país
Además de considerar la cuota y los años de duración es conveniente revisar y estudiar detenidamente la letra pequeña de los contratos de hipoteca para evitar cláusulas abusivas que se consideran abusivas. Entre ellas están:
- Cláusulas suelo: incluidas a veces en hipotecas de interés variable que impiden la bajada de la cuota por debajo de un porcentaje. Perjudican al hipotecado que no ve reducir sus cuotas aunque bajen los intereses bancarios hipotecarios.
- Claúsulas sobre los gastos de formalización de la hipoteca inmobiliaria. Deben ser a cargo del banco o entidad financiera (cuando exista préstamo hipotecario) ya que es la parte interesada en escriturar el préstamos y registrarlo siendo el banco el beneficiado en caso de incumplimiento. Son distintos de los gastos de la escritura de la compraventa. Estos gastos incluyen: los honorarios notariales (escritura de hipoteca); honorarios de registro (de la hipoteca); tasación de la vivienda (requerida por el banco para valorar el riesgo del préstamo); gestoría (cuando es exigida o impuesta por el banco); impuestos derivados de la formalización de la hipoteca (impuesto de actos jurídicos documentados o cualquier otro).
- Cláusulas sobre intereses de demora desorbitados -superan el 16%-: son los intereses que se pagan por retrasarse en el pago de las cuotas hipotecarias.
Además es conveniente conocer la legislación hipotecaria del país, la posible existencia de la dación en pago en caso de no poder afrontar el pago de la hipoteca, el proceso de ejecución hipotecaria así como la normativa sobre los desahucios y el lanzamiento que, llegado el caso, pudiera afectar al firmante de la hipoteca y a los avalistas.
En el caso de no poder suscribir una hipoteca con la condición de que no supere el 30% de los ingresos o cuando la duración de la hipoteca se considere demasiado larga se debe valorar el ahorro como fórmula para acometer en un futuro la compra de la vivienda y así reducir la cuantía del préstamo y los riesgos de impago y sencillamente considerar el alquiler como una forma más razonable de disfrutar de una vivienda digna.
Fuente: Wikipedia