Cláusulas abusivas en los contratos

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Cláusulas abusivas en los contratos

Las cláusulas leoninas o abusivas pueden afectar a cualquier condición, parte o cláusula de un contrato, ya sea contrato de trabajo, contrato mercantil, contrato de hipoteca, contrato de crédito, etc.

Las cláusulas abusivas en los contratos no tienen validez, es como si no estuvieran escritas.

Las cláusulas abusivas en la contratación de préstamos hipotecarios

En la contratación de préstamos hipotecarios pueden aparecer los siguientes tipos de cláusulas o condiciones abusivas:

Cláusulas sobre gastos de formalización de la hipotecas, cargan los gastos en comprador cuando deben pagarse por el banco.

Se refieren a los gastos de la formalización del préstamo con garantía hipotecaria (distintos a los gastos de la compraventa) que deben ser soportados por el banco o entidad financiera: En Europa, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea de Luxemburgo (TJUE) sentenció que la nulidad de los gastos hipotecarios por abusivos puede ser reclamada por los afectados que deben recibir la cantidad correspondiente afectada por las cláusulas abusivas.

gastos u honorarios notariales (de la constitución o escritura de hipoteca)
gastos u honorario de registros (por la inscripción de la hipoteca)
tasación (requerida por el banco para valorar el riesgo del préstamo)
gestoría (cuando es exigida o impuesta por el banco)
impuestos derivados de la formalización de la hipoteca (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) o cualquier otro). En España la Sentencia marzo de 2018 establece que los bancos deben pagar parte de los gastos de constitución, pero que el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) corre íntegramente por cuenta del prestatario.

Además se pueden reclamar los gastos por los siguientes conceptos si llegara el caso:

gastos de cancelación de la hipoteca (cuando se termine el pago o extinga su vigencia si queramos cancelar la hipoteca, los trámites y certificación de la cancelación deben correr a cuenta del banco).

gastos de entrega de la certificación de extinción de hipoteca (es una obligación de la notaría emitirlo y hacerlo llegar al usuario sin coste).

gastos por estudios previos (son del banco ya que es quien tiene interés en hacer ese estudio)
gastos de abogados y procuradores (si hay juicios o reclamaciones por demora)
gastos por cualquier modificación del contenido de la hipoteca.
gastos del seguro por impagos (el banco debe pagar el establecimiento y las cuotas de este seguro ya que es el beneficiario).

Cláusulas abusivas sobre los tipos de interés de referencia (euribor, IRPH…).
- Cláusula suelo, limitan la bajada de la cuota cuando baja el tipo de interés o el interés es negativo. En España con el fraude de las cláusulas suelo la cantidad defraudada por los bancos ascendería a 4.000 millones de euros según datos del Banco de España y afectaría a unos 3,3 millones de españoles.
- Cláusula cero, limitan la bajada de la cuota cuando baja el tipo de interés o el interés es negativo
- Manipulación de los índices de referencias. Tipos de interés manipulados por las entidades bancarias.
- Cláusulas sobre redondeo al alza de los tipos de interés de referencia, el banco sube el tipo interés en puntos enteros, medios puntos o cuartos de punto con redondeos al alza en perjuicio del cliente.
- Cláusulas sobre intereses de demora que no deberían superar tres veces el tipo de interés legal del dinero ni superar en dos puntos el porcentaje inicialmente firmado.
- Cláusula 360/365 que privilegia al banco que utiliza interesadamente 360 o 365 anuales para los cálculos de los tipos y cuotas.
Cláusulas de vencimiento anticipado. En España en enero de 2017 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó sentencia de nulidad contra las cláusulas de vencimiento anticipado de las hipotecas, incluso si estas no han sido aplicadas.