¿Qué es un préstamo hipotecario?

¿Qué es un préstamo hipotecario?

Un préstamo hipotecario es un tipo de préstamo otorgado por una institución financiera, generalmente un banco o una entidad crediticia, que permite a una persona o entidad adquirir una propiedad inmobiliaria, como una casa, un apartamento o un terreno, mediante la oferta de dicha propiedad como garantía del préstamo.

El préstamo hipotecario se utiliza para la compra de vivienda, siendo la vivienda el bien que garantiza su concesión. Si no pagamos el préstamo, la entidad bancaria puede promover la venta de la vivienda y cobrarse así la cantidad del préstamo pendiente de pago.

En esencia, un préstamo hipotecario facilita la compra de una vivienda sin la necesidad de pagar la totalidad del costo de la propiedad de una vez.

Características generales de los préstamos hipotecarios

El importe del préstamo hipotecario concedido al cliente suele ser de entre un 70 y un 80% del valor de tasación de la vivienda. El valor de tasación no es el precio realmente pagado por la compra de la vivienda sino el valor que determina un experto enviado por la entidad de crédito.

El préstamo hipotecario suele ser de larga duración.

Aquí hay algunos aspectos clave de un préstamo hipotecario:

1. Garantía: La propiedad inmobiliaria adquirida se utiliza como garantía del préstamo. Esto significa que si el prestatario no cumple con los pagos acordados, el prestamista puede tomar posesión de la propiedad a través de un proceso legal conocido como ejecución hipotecaria.
2. Monto del Préstamo: El monto del préstamo hipotecario suele ser una parte del valor de la propiedad. Los prestamistas evalúan la capacidad de pago del prestatario, la relación préstamo-valor (LTV) y otros factores para determinar la cantidad que están dispuestos a prestar.
3. Plazo del Préstamo: Los préstamos hipotecarios suelen tener plazos más largos que otros tipos de préstamos. Los términos comunes pueden ser de 15 a 30 años, aunque pueden variar.
4. Tasa de Interés: Los préstamos hipotecarios pueden tener tasas de interés fijas (que permanecen constantes durante la vida del préstamo) o tasas de interés variables (que pueden cambiar según un índice de referencia). La tasa de interés afecta el monto de los pagos mensuales.
5. Pagos Mensuales: Los prestatarios hacen pagos mensuales que incluyen tanto el principal del préstamo como los intereses. Estos pagos se distribuyen a lo largo del plazo del préstamo para amortizar la deuda.
6. Seguro Hipotecario: En algunos casos, especialmente cuando el prestatario tiene un LTV alto, se puede requerir seguro hipotecario para proteger al prestamista en caso de incumplimiento del préstamo.
7. Amortización: A medida que los prestatarios hacen pagos mensuales, parte del pago se destina a reducir el principal del préstamo, lo que se conoce como amortización. Esto permite que el saldo pendiente del préstamo disminuya con el tiempo.
8. Gastos de Cierre: Al obtener un préstamo hipotecario, los prestatarios suelen incurrir en gastos de cierre, que incluyen costos como honorarios legales, tasaciones, seguros y más.

Un préstamo hipotecario es una herramienta común para adquirir una vivienda y es importante entender todos los términos y condiciones antes de comprometerse con un préstamo específico.

Información previa al préstamos hipotecario a facilitar por las entidades de crédito

Las entidades de crédito están obligadas a informarnos mediante un folleto informativo gratuito de los siguientes aspectos:

1. Identificación del préstamo: nombre comercial y cuantía máxima respecto al valor de tasación.
2. Plazos, periodicidad de los pagos y sistema de amortización.
3. Tipo de interés (si es fijo o variable), especificando sus características y la TAE.
4. Comisiones y gastos.
5. Importe de las cuotas periódicas.

Si una entidad nos concede un préstamo hipotecario de importe no superior a 150.000 euros, deberá presentarnos una oferta vinculante de préstamo por escrito, con un plazo de validez no inferior a 10 días hábiles que debe contener los siguientes aspectos:

• Capital: importe y forma de entrega. – Condiciones de amortización, con indicación de las cuotas.
• Intereses, especificando sus condiciones tanto en los préstamos a tipo fijo como en los de tipo variable.
• Comisiones de apertura, de reembolso anticipado y otras.
• Gastos: de tasación, aranceles notariales y registrales, impuestos, de tramitación, seguros y otros.
• Intereses de demora.

Si decidimos aceptar la oferta realizada por la entidad, tenemos derecho a examinar y comprobar en la notaría durante tres días previos a la firma si el contenido de la escritura pública coincide con la oferta. Interés fijo e interés variable.

• El tipo de interés fijo se mantiene constante durante toda la vida del préstamo.
• El tipo de interés variable, puede variar aumentando o disminuyendo.

¿Cuáles son los sistemas de amortización del préstamo hipotecario más comunes?

Existen varios sistemas de amortización utilizados en préstamos hipotecarios para determinar cómo se pagan tanto el capital como los intereses a lo largo del tiempo. Los sistemas más comunes son el sistema de amortización francés, el sistema de amortización americano y el sistema de amortización alemán. Aquí tienes una descripción de cada uno:

1. Sistema de Amortización Francés (Cuota Fija): En este sistema, el préstamo se amortiza en pagos iguales durante todo el plazo del préstamo. Al principio, la mayor parte del pago mensual se destina a pagar los intereses, y una porción menor se destina a reducir el principal. Con el tiempo, la proporción destinada a reducir el principal aumenta, y la parte destinada a los intereses disminuye. Los pagos mensuales son fijos a lo largo del plazo del préstamo, lo que facilita la planificación presupuestaria.
2. Sistema de Amortización Americano (Cuotas de Interés): En este sistema, el prestatario paga solo los intereses durante una parte del plazo del préstamo (por ejemplo, 5 o 10 años), lo que da como resultado pagos mensuales más bajos. Después de este período, el prestatario comienza a pagar tanto el principal como los intereses en cuotas mensuales más altas. Si bien esto permite pagos iniciales más bajos, el saldo principal del préstamo no disminuye durante la fase de pagos solo de intereses.
3. Sistema de Amortización Alemán (Cuotas de Capital Constantes): En este sistema, el monto del capital se divide en pagos iguales durante todo el plazo del préstamo. A medida que se pagan los intereses sobre el saldo pendiente, los pagos de capital disminuyen con el tiempo. Esto resulta en pagos mensuales totales decrecientes a medida que el saldo pendiente disminuye.

Es importante comprender cómo funciona el sistema de amortización en tu préstamo hipotecario, ya que afectará la estructura de los pagos y cómo se reduce el saldo del préstamo con el tiempo. Cada sistema tiene sus ventajas y desventajas, y la elección dependerá de tus necesidades financieras y tus objetivos. Antes de tomar una decisión, te recomiendo discutir con tu prestamista o asesor financiero para asegurarte de que el sistema de amortización elegido sea adecuado para ti.

En los préstamos con un tipo de interés fijo se suelen efectuar los pagos mediante cuotas constantes, abonando la misma cantidad de dinero en todas las cuotas (suelen ser cuotas mensuales aunque puede pactarse otra periodicidad) hasta el final del préstamo. Existe también la posibilidad de amortización con cuotas variables (la cantidad a pagar varía a lo largo de la vida del préstamo). Este sistema puede ser de cuota creciente, cuando va ascendiendo con el paso del tiempo, o de cuota decreciente.

En los préstamos a tipo variable el método más habitual es mantener fija la cuota de cada período (por lo general anual) situado entre dos revisiones del tipo de interés a pagar. Cabe también la posibilidad de pactar cuotas constantes de pago, alargándose o acortándose el período de pago según los tipos de interés suban o bajen.

Gastos de los préstamos hipotecarios

Los préstamos hipotecarios suelen implicar una serie de gastos adicionales además del capital prestado y los intereses. Estos gastos pueden variar según la región y el prestamista, pero aquí hay algunos de los gastos comunes asociados con los préstamos hipotecarios:

1. Gastos de Cierre: Estos son los costos asociados con la formalización del préstamo y la transferencia de la propiedad. Pueden incluir honorarios legales, tasación de la propiedad, comisiones por el procesamiento del préstamo, seguros, y más.
2. Comisiones del Prestamista: Algunos prestamistas cobran comisiones por el procesamiento y originación del préstamo. Esto puede incluir tarifas de solicitud, tarifas de evaluación crediticia y tarifas de procesamiento.
3. Seguro Hipotecario Privado (PMI): Si el préstamo tiene un ratio préstamo-valor (LTV) alto (generalmente más del 80%), el prestamista puede requerir que pagues el seguro hipotecario privado. Este seguro protege al prestamista en caso de incumplimiento del préstamo.
4. Primas de Seguro: Pueden requerirse primas de seguro, como el seguro de propietario y el seguro contra inundaciones, según la ubicación y el tipo de propiedad.
5. Impuestos sobre la Propiedad: Algunos prestamistas requieren que se establezca una cuenta de impuestos sobre la propiedad para asegurarse de que los impuestos se paguen a tiempo. Los pagos se destinan a esta cuenta y se utilizan para pagar los impuestos anuales.
6. Intereses Prepagados: Al cerrar el préstamo, es posible que necesites prepagar los intereses que se acumularán durante el primer mes o parte del primer mes.
7. Honorarios de Abogados: En algunos casos, especialmente en transacciones inmobiliarias más complejas, puede ser necesario contratar a un abogado para revisar los documentos legales y brindar asesoramiento.
8. Gastos de Mudanza: Aunque no es un costo directo del préstamo, mudarse a una nueva propiedad también implica gastos adicionales, como el transporte y el acondicionamiento de la nueva vivienda.
9. Cargos de Registro: En algunas jurisdicciones, puede haber cargos de registro que deben pagarse para transferir legalmente la propiedad a tu nombre.

Es importante solicitar un desglose detallado de los gastos estimados de cierre por parte del prestamista antes de cerrar el préstamo. Esto te permitirá entender completamente los costos adicionales asociados con el préstamo hipotecario y planificar adecuadamente tu presupuesto.

Además de tener que abonar periódicamente a la entidad de crédito el capital con los intereses correspondientes, existen determinados gastos que hay que abonar, siendo dichos gastos los siguientes:

1. Los gastos de tasación de la vivienda.
2. La comisión de apertura del préstamo.
3. Los aranceles de notarios y de registradores de la propiedad (el préstamo hipotecario debe formalizarse en escritura pública ante notario e inscribirse en el registro de la propiedad).
4. El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
5. Los gastos de gestión.
6. Los seguros que se pacte suscribir.
7. Las comisiones por amortización o por cancelación anticipada, cuando se pague parte o todo el importe pendiente antes del vencimiento pactado.
8. Los gastos por cancelación de la hipoteca, una vez terminado de pagar el préstamo hipotecario, que incluyen aranceles notariales y registrales, IAJD y gastos de gestión.

¿Cómo cambiar las condiciones de la hipoteca que estamos pagando?

Cambiar las condiciones de una hipoteca que estás pagando, como la tasa de interés, el plazo o el tipo de amortización, puede ser posible dependiendo de varios factores, incluido el prestamista, el tipo de hipoteca y las regulaciones locales. Aquí hay algunos pasos generales que podrías seguir para intentar cambiar las condiciones de tu hipoteca:

1. Contacta a tu Prestamista: Comunícate con tu prestamista actual para discutir la posibilidad de cambiar las condiciones de tu hipoteca. Pregunta sobre las opciones disponibles y los procedimientos para hacerlo.
2. Evalúa tus Metas y Necesidades: Antes de solicitar un cambio, determina por qué deseas modificar las condiciones. Por ejemplo, si buscas reducir tus pagos mensuales, podrías estar interesado en refinanciar a una tasa de interés más baja o extender el plazo del préstamo.
3. Revisa la Documentación: Asegúrate de revisar los términos y condiciones de tu hipoteca actual para entender cualquier restricción o penalización relacionada con cambios en las condiciones. Algunas hipotecas pueden tener cláusulas que limitan o penalizan ciertas modificaciones.
4. Explora las Opciones Disponibles: Dependiendo de tu situación y objetivos, podrías considerar varias opciones, como refinanciar, modificar el préstamo o negociar con el prestamista. Cada opción tiene sus propias implicaciones y requisitos.
5. Refinanciación: Si tu objetivo es reducir la tasa de interés o extender el plazo para reducir los pagos mensuales, podrías considerar la refinanciación. Esto implica obtener un nuevo préstamo con condiciones actualizadas.
6. Modificación de Préstamo: Algunos prestamistas ofrecen programas de modificación de préstamos para ayudar a los prestatarios que están enfrentando dificultades financieras. Esto podría implicar ajustar la tasa de interés, extender el plazo o realizar otros cambios para hacer los pagos más asequibles.
7. Negociación con el Prestamista: En algunos casos, puedes negociar directamente con el prestamista para buscar soluciones que se adapten a tus necesidades. Puedes discutir posibles opciones para cambiar las condiciones.
8. Documentación Requerida: Prepara la documentación necesaria para respaldar tu solicitud de cambio de condiciones. Esto podría incluir pruebas de ingresos, estados financieros y otra información relevante.
9. Solicitud Formal: En función de la opción que elijas, es posible que debas completar una solicitud formal y proporcionar la documentación requerida al prestamista.
10. Evalúa los Costos: Ten en cuenta que cambiar las condiciones de una hipoteca puede tener costos asociados, como tarifas de refinanciación, costos de cierre y otros gastos.

Recuerda que las opciones disponibles pueden variar según tu ubicación y la política de tu prestamista. Antes de tomar cualquier decisión, te recomiendo hablar con tu prestamista actual o consultar con un asesor financiero para evaluar las mejores opciones para tu situación.

Para modificar las condiciones de un préstamo en vigor, tenemos dos posibilidades: la novación o la subrogación.

La NOVACIÓN consistente en que el préstamo permanece en la misma entidad de crédito, pero se pacta la modificación de algunas condiciones (se puede rebajar el tipo de interés, cambiar un tipo de interés fijo por otro variable, ampliar el plazo de amortización, etc).

La SUBROGACIÓN consiste en trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad de crédito que nos ofrezca mejores condiciones del tipo de interés. La subrogación conlleva una serie de gastos: comisión por cancelación anticipada, honorarios notariales y registrales, de gestión, etc por lo que debemos valorar si nos interesa mantenerlo en la misma entidad o cambiarlo a otra distinta.