¿Qué es un préstamo hipotecario?


PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Características generales de los préstamos hipotecarios:

El préstamo hipotecario se utiliza para la compra de vivienda, siendo la vivienda el bien que garantiza su concesión. Si no pagamos el préstamo, la entidad bancaria puede promover la venta de la vivienda y cobrarse así la cantidad del préstamo pendiente de pago.

El importe del préstamo hipotecario concedido al cliente suele ser de entre un 70 y un 80% del valor de tasación de la vivienda. El valor de tasación no es el precio realmente pagado por la compra de la vivienda sino el valor que determina un experto enviado por la entidad de crédito.

El préstamo hipotecario suele ser de larga duración.

Información previa a facilitar por las entidades de crédito:

Las entidades de crédito están obligadas a informarnos mediante un folleto informativo gratuito de los siguientes aspectos:

  1. Identificación del préstamo: nombre comercial y cuantía máxima respecto al valor de tasación.
  2. Plazos, periodicidad de los pagos y sistema de amortización.
  3. Tipo de interés (si es fijo o variable), especificando sus características y la TAE.
  4. Comisiones y gastos.
  5. Importe de las cuotas periódicas.

Si una entidad nos concede un préstamo hipotecario de importe no superior a 150.000 euros, deberá presentarnos una oferta vinculante de préstamo por escrito, con un plazo de validez no inferior a 10 días hábiles que debe contener los siguientes aspectos:

  • Capital: importe y forma de entrega. – Condiciones de amortización, con indicación de las cuotas.
  • Intereses, especificando sus condiciones tanto en los préstamos a tipo fijo como en los de tipo variable.
  • Comisiones de apertura, de reembolso anticipado y otras.
  • Gastos: de tasación, aranceles notariales y registrales, impuestos, de tramitación, seguros y otros.
  • Intereses de demora.

Si decidimos aceptar la oferta realizada por la entidad, tenemos derecho a examinar y comprobar en la notaría durante tres días previos a la firma si el contenido de la escritura pública coincide con la oferta. Interés fijo e interés variable.

  • El tipo de interés fijo se mantiene constante durante toda la vida del préstamo.
  • El tipo de interés variable, puede variar aumentando o disminuyendo.

¿Cuáles son los sistemas de amortización más comunes?

En los préstamos con un tipo de interés fijo se suelen efectuar los pagos mediante cuotas constantes, abonando la misma cantidad de dinero en todas las cuotas (suelen ser cuotas mensuales aunque puede pactarse otra periodicidad) hasta el final del préstamo. Existe también la posibilidad de amortización con cuotas variables (la cantidad a pagar varía a lo largo de la vida del préstamo). Este sistema puede ser de cuota creciente, cuando va ascendiendo con el paso del tiempo, o de cuota decreciente.

En los préstamos a tipo variable el método más habitual es mantener fija la cuota de cada período (por lo general anual) situado entre dos revisiones del tipo de interés a pagar. Cabe también la posibilidad de pactar cuotas constantes de pago, alargándose o acortándose el período de pago según los tipos de interés suban o bajen.

Gastos de los préstamos hipotecarios:

Además de tener que abonar periódicamente a la entidad de crédito el capital con los intereses correspondientes, existen determinados gastos que hay que abonar, siendo dichos gastos los siguientes:

  1. Los gastos de tasación de la vivienda.
  2. La comisión de apertura del préstamo.
  3. Los aranceles de notarios y de registradores de la propiedad (el préstamo hipotecario debe formalizarse en escritura pública ante notario e inscribirse en el registro de la propiedad).
  4. El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
  5. Los gastos de gestión.
  6. Los seguros que se pacte suscribir.
  7. Las comisiones por amortización o por cancelación anticipada, cuando se pague parte o todo el importe pendiente antes del vencimiento pactado.
  8. Los gastos por cancelación de la hipoteca, una vez terminado de pagar el préstamo hipotecario, que incluyen aranceles notariales y registrales, IAJD y gastos de gestión.

¿Cómo cambiar las condiciones del préstamo que estamos pagando?

Para modificar las condiciones de un préstamo en vigor, tenemos dos posibilidades: la novación o la subrogación.

La NOVACIÓN consistente en que el préstamo permanece en la misma entidad de crédito, pero se pacta la modificación de algunas condiciones (se puede rebajar el tipo de interés, cambiar un tipo de interés fijo por otro variable, ampliar el plazo de amortización, etc).

La SUBROGACIÓN consiste en trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad de crédito que nos ofrezca mejores condiciones del tipo de interés. La subrogación conlleva una serie de gastos: comisión por cancelación anticipada, honorarios notariales y registrales, de gestión, etc por lo que debemos valorar si nos interesa mantenerlo en la misma entidad o cambiarlo a otra distinta.


 

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