Tributación y fiscalidad de la venta de un Inmueble (Vivienda, Solar, Terreno Rústico, etc.)
Al comprar un inmueble, y durante la posesión del mismo, en la declaración de la renta, ese inmueble puede imputar renta en los siguientes casos:
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Si se dedica a vivienda habitual, no genera renta, pero hemos de incluirla en la declaración, junto al porcentaje de participación.
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Si se tiene como segunda vivienda, imputa renta, y el rendimientos depende del valor catastral de la vivienda, y de los días de permanencia en el ejercicio.
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Si se dedica al alquiler, genera un rendimiento que depende de los ingresos y gastos del ejercicio.
Con la venta de la vivienda, el contribuyente debe tributar en función de la ganancia o pérdida patrimonial que se produce con la transmisión del inmueble. La ganancia, a groso modo, se calcula en base a la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra. Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF.
Escala de Gravamen para las Rentas del Ahorro
Para la Renta del Ahorro la escala de gravamen queda así:
| Ejercicio 2020 | |
| Base Imponible | Tipo |
| Hasta | |
| 6.000,00 | 19% |
| 50.000,00 | 21% |
| En adelante | 23% |
| Ejercicio 2021 | |
| Base Imponible | Tipo |
| Hasta | |
| 6.000,00 | 19% |
| 50.000,00 | 21% |
| 200.000,00 | 23% |
| En adelante | 26% |
Cálculo de la Ganancia
La determinación del importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales que procedan de la transmisión, onerosa o lucrativa, de elementos patrimoniales no afectos viene determinada por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición de los elementos patrimoniales. A continuación en un gráfico se refleja resumidamente el cálculo del valor de adquisición y del valor de transmisión.
Una vez obtenida la ganancia patrimonial, que es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, si podemos, aplicamos los coeficientes de abatimiento, que se explican con más detalles en el siguiente apartado.
En los últimos años, la Agencia Tributaria está comprobando las operaciones de venta, donde:
- Se ha solicitado la exención por reinversión de la venta del inmueble que ha sido su vivienda habitual en la compra de otra vivienda habitual.
- También están comprobando que en aquellas ventas de inmuebles que han estado alquilados, que se han deducido del valor de adquisición las amortizaciones aplicadas en los ejercicios que estuvo alquilado.
Para evitar disgustos, y sanciones se deberán de tributar correctamente este tipo de operaciones.
A fin de calcular la ganancia patrimonial, los gastos de conservación y reparación los destinados a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso (pintar, sustituir un elemento, cambiar un electrodoméstico, etc…), y otros gastos como los recibos de la comunidad de propietarios, o tributos como el IBI (Impuesto de bienes e Inmuebles), no se puede aplicar para reducir la ganancia patrimonial.
En cambio, los gastos en inversiones o mejoras las que redundan en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, o bien en un alargamiento de su vida útil (un cerramiento, la construcción de una piscina, una reforma integral, etc…), se se pueden aplicar para reducir la ganancia patrimonial.
En los tributos que si se pueden aplicar para disminuir la ganancia patrimonial, si se pueden aplicar por ejemplo el IVA en la compra de vivienda si es promotor, o Impuesto Trasmisiones Patrimoniales (ITP), y en la venta las plusvalía municipal, Impuesto de Sucesión/Donación si aplica.
Otros gastos que se pueden deducir son los gastos de notaria, inmobiliaria, certificado de eficiente energética, gastos relacionados con la hipoceca, etc.
Por último, deberemos de ver si podemos aplicar alguna de la exenciones, que también se detallan al final de este artículo.
Régimen transitorio de las ganancias patrimoniales – Coeficientes de abatimiento
La venta de inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 disfrutan de una ventaja sobre los activos adquiridos después de esta fecha: a efectos del IRPF, la ganancia obtenida puede reducirse en unos porcentajes reductores denominados coeficientes de abatimiento.
Estos porcentajes reductores, aplicables en elementos patrimoniales que no estén afectos a una actividad económica, se calculan de la siguiente forma:
•Si los elementos patrimoniales transmitidos son bienes inmuebles, la ganancia patrimonial se reduce en un 11,11% por cada año de permanencia del inmueble hasta el 31 de diciembre de 1994, redondeado por exceso. (Es decir, si el inmueble fue adquirido el 30 de junio de 1993, habrán transcurrido 1,5 años hasta el 31 de diciembre de 1994 y, por lo tanto, el porcentaje reductor aplicable será del 22,22%.).
No obstante, dichos porcentajes reductores no son de aplicación sobre la totalidad de la ganancia patrimonial obtenida:
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La parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad al 20 de enero de 2006 sí que puede disfrutar de dichos porcentajes reductores. A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada antes del 20 de enero de 2006 es la que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que haya permanecido el bien en el patrimonio del contribuyente.
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Sin embargo, la parte proporcional de ganancia patrimonial generada a partir del 20 de enero de 2006 tributa sin reducción alguna en la base del ahorro.
Desde 2015, los coeficientes de abatimiento sólo serán aplicables hasta que el importe de las ventas efectuadas a partir de 2015 que se acojan a ellos alcance los 400.000 euros. Cuando se supere dicha cuantía, dejarán de ser aplicables.
Tributación en IRPF de ganancia patrimonial imputada a plazos, y qué hacer, cuando no se cobra uno de los plazos
Exenciones en la venta de viviendas
Exenciones aplicables por la transmisión de vivienda habitual por reinversión en Vivienda Habitual
La transmisión de la vivienda habitual siempre ha tenido un tratamiento fiscal muy favorable, que se mantiene con la reforma fiscal, e incluso se introducen algunas mejoras.
A efectos del IRPF se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años (art. 54 Reglamento IRPF) y, para poder disfrutar de los beneficios fiscales que se comentarán a continuación, Hacienda exige que se tenga el pleno dominio (total o parcial) y no sólo usufructo o nuda propiedad.
En determinados supuestos se sigue considerando vivienda habitual aunque no se llegue a residir durante 3 años (fallecimiento, matrimonio, traslado laboral, etc.).
Se asimilarán a viviendas las plazas de garaje adquiridas en el mismo acto, con el máximo de dos.
En virtud de lo establecido en los artículos 38 Ley IRPF y 41 Reglamento IRPF seguirán sin tributar las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta o transmisión onerosa (ej. permuta) de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión (descontando el saldo pendiente del préstamo con el que se financió) se reinvierta en la adquisición (o rehabilitación) de una nueva vivienda habitual.
Si la reinversión es parcial sólo quedará exenta la parte proporcional de la ganancia obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
MUY IMPORTANTE, para no perder la exención:
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La reinversión deberá efectuarse en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión (contados de fecha a fecha), que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual. Si se reinvierte en construcción (que se equipara a adquisición) ésta debe estar finalizada dentro de ese plazo.
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Si se vende un año y la reinversión se realizará al año siguiente o al otro, es obligatorio reflejar la ganancia en la declaración de IRPF del año en que se venda y hacer constar la intención de reinvertir para no tener que tributar. Así por ejemplo, si un contribuyente vendió su vivienda habitual en 2013 por 250.000€ con una ganancia de 110.449,91€, y en ese año todavía no ha reinvertido el importe obtenido, para no tributar en su declaración IRPF 2013 deberá reflejar la ganancia en la página 10 y asumir el compromiso de reinversión cumplimentando las siguientes casillas de la página 11.
Exenciones aplicables por la transmisión de vivienda habitual por reinversión en Vivienda Habitual siendo no residente
A partir 2015, y para favorecer la libre circulación de personas dentro de la UE, también se tendrá el mismo beneficio fiscal (aunque en el Impuesto Renta No Residentes) si primero se deja de ser residente en España y se vende después (ya como no residente) la que fue vivienda habitual en España dentro de los dos años anteriores (reinvirtiéndose el importe obtenido en nueva vivienda habitual en extranjero).
Exención ganancias mayores 65 años o personas en dependencia severa o gran dependencia, por reinversión en renta vitalicia de inmuebles
A partir de 1 enero 2015 no tributan las ganancias patrimoniales obtenidas por mayores de 65 años o tener dependencia severa o gran dependencia, derivadas de la transmisión otros elementos patrimoniales que no sean vivienda habitual (por ej. otros inmuebles, acciones, fondos de inversión, etc.) siempre que el importe obtenido se reinvierta en 6 meses en una renta vitalicia asegurada a su favor (hasta un máximo de 240.000€).
Exención por dación en pago o ejecución hipotecaria de vivienda habitual
Las personas que pierdan su vivienda habitual por no poder pagar la hipoteca (por ejecución hipotecaria o dación en pago) no tendrán que pagar ni Plusvalía Municipal ni tampoco Impuesto Renta si resulta ganancia (diferencia entre precio compra y valor por el que entregan la vivienda).
En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.
Esta medida, introducida con Real Decreto Ley 8/2014 publicado en BOE 5/7/14, tiene efectos retroactivos desde 1 enero 2014 y para años anteriores no prescritos.
Exención 50% ganancia transmisión inmuebles adquiridos del 12/5/12 al 31/12/12
Las personas que adquirieron inmuebles urbanos (viviendas, aparcamientos, oficinas, locales, solares, etc.) de forma onerosa, desde el 12 mayo hasta el 31 diciembre 2012, sólo tributarán sobre el 50% de la ganancia que puedan obtener cuando los transmitan.
Este novedoso incentivo fiscal, introducido por el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, es compatible con la exención por reinversión en vivienda habitual, cuando la reinversión no sea total y haya que tributar sobre una parte de la ganancia.
Exit Tax ( Tributación por cambio de residencia fiscal)
Los contribuyentes que dejen de ser residentes, habiéndolo sido en al menos 10 de los últimos 15 años, integrarán como ganancia patrimonial la diferencia entre el precio de mercado de acciones o participaciones y su precio de coste, si estas tienen un valor superior a 4 millones, o superior a 1 millón y el porcentaje de participación es superior al 25%. Si el desplazamiento a otro país (no paraíso fiscal) es inferior a 5 años se puede aplazar y al regresar sin haber vendido estas, se condonará. Existe un régimen especial para traslados a otros países de la UE.