Extinción del condominio, disolución comunidad o proindiviso

Extinción del condominio, disolución comunidad o proindiviso

La extinción de condominio es una solución para dos situaciones de estrés emocional: un matrimonio que se va a divorciar, tiene una vivienda en común y no sabe cómo repartirla, o también es muy habitual encontrar que un inmueble pertenece a dos o más personas, ya sea porque son hermanos y el inmueble en cuestión ha sido adquirido por herencia de sus padres por partes iguales, ya sea porque dos personas se han puesto de acuerdo en invertir en la compra de un inmueble, ya sea porque representa el inmueble donde se desarrolla sus actividades empresariales o profesionales.

Y también es muy habitual, que llegado un determinado momento esas personas titulares de un proindiviso en un inmueble quieran separarse, quedándose uno de ellos con el inmueble y pagando al otro dinero por el mismo o, bien regalarle su parte cuando hay una relación familiar de por medio. También es posible que sobre el inmueble haya constituida una hipoteca y ésta sea asumida por la persona que adquiere el inmueble, o bien puede ocurrir que las personas sean titulares en proindiviso en varios inmuebles y quieran adjudicarse entre ellos dichos inmuebles para dejar de compartir dichas titularidades. Los casos son muy diversos y como veremos a continuación también lo son sus implicaciones fiscales.

Antes que nada, hay que advertir que las implicaciones fiscales derivadas de la extinción de un condominio ha sido siempre una cuestión muy controvertida, y a razón de ello, ha generado numerosos criterios emitidos por la Dirección General de Tributos, doctrina y sentencias de los tribunales, incluido el Tribunal Supremo, que han sido contradictorias en muchos casos.

En este artículo damos una explicación sencilla de qué es la extinción de condominio.

La extinción o disolución de condominio está regulada en los artículos 400 y 406 del Código Civil y es una forma práctica de dividir una comunidad de bienes. Por cierto, recuerda que desde un punto de vista legal, una comunidad de bienes, condominio o copropiedad significan lo mismo.

Problemática de la extinción si existe hipoteca sobre el bien

Hay que tener en cuenta, cuando la extinción de condominio se ha decidido, antes de firmar en notaria la escritura de Extinción del proindiviso, tener claro que la modificación de la escritura hipotecaria por la que se libera a una de las partes de su posición deudora en unidad de acto, tiene que ser aceptada por el banco, en este caso, recomendaríamos que en primer lugar se acudiera a la entidad bancaria para que el departamento correspondiente (normalmente riesgos) estudiase la viabilidad de que el préstamo hipotecario suscrito quedase sólo a nombre de un titular; informando de manera clara que si no se garantiza la salida de una de las partes de la posición deudora, la extinción del condominio no se debería de firmar. Una vez obtenida la viabilidad o no de la petición solicitada (normalmente o solicitan fiadores o cambian las condiciones respecto al préstamo originariamente pactado), se puede proceder a la firma de la escritura de Entinción Convenio por el que se extingue la copropiedad para remitirlo a la entidad bancaria y que procedan a la firma de la nueva escritura. Es muy importante, a expensas de ser reiterativos, insistir en que la firma de la extinción de la copropiedad no implica que la entidad bancaria modifique su contrato de préstamo hipotecario. Si no tenemos clara esta circunstancia, se pueden dar situaciones en las que dejamos de ser copropietarios de un inmueble pero seguimos siendo titulares del préstamo hipotecario, y si quién se queda con el bién no paga las cuotas de la hipoteca, el banco nos las pueda reclamar al comunero que ya no tiene ningún porcentaje en el inmueble.

Fiscalidad de la extinción del condominio

Los impuestos que son involucrados en la extinción del condominio son tres:

• Impuestos Trasmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), es un impuesto de ámbito autonómico, y se aplicar el de la comunidad donde se encuentre el inmueble.
• Impuestos sobre Incremento del Valor de Terrenos de Naturaliza Urbana (IIVTNU) o también conocido como Plusvalía Municipal, es un impuesto de ámbito municipal, y lo recauda el Ayuntamiento donde se encuentre el inmueble objeto de extinción.
• Impuesto de la Renta de la Personas Físicas (IRPF), o también conocido como Declaración de la Renta, es un impuesto de ámbito estatal, y lo recauda la Hacienda Española, si existe ganancia patrimonial por la extinción del condominio.

Como premisa, es importante destacar que si solo se adjudica un elemento del total de bienes y derechos que conforman la comunidad de bienes, no estamos ante una extinción del condominio como tal; sino ante una transmisión de un bien y, en este caso, estará sujeto a ITP-AJD en la modalidad de Transmisiones patrimoniales Onerosas, devengaría el impuesto de plusvalía municipal si se trata de un bien inmueble y podría dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial según los valores de adquisición y transmisión del bien.

En este artículo lo que vamos a comentar, es considerando que hay una disolución total del condominio, y que tiene lugar cuando todos los bienes objeto del negocio particional, que no tienen que ser todos los que tienen en comunidad los partícipes, son adjudicados a los comuneros de forma individual o por grupos diferenciados de los mismos, produciéndose en este último caso una disolución total de comunidad con simultáneo nacimiento de otra comunidad entre los adjudicatarios en grupo.

Impuestos Trasmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO)

Si la disolución del condominio se lleva a cabo de forma que se le adjudican bienes o derechos a cada comunero en proporción exacta a su cuota de participación en la cosa común, no existiría transmisión alguna, al tratarse de un reparto de una cuota que ya pertenecía al sujeto. En consecuencia, esta operación no tributaría por transmisiones patrimoniales Onerosas, estando únicamente sujeta a la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, que suelen ser cantidades pequeñas y que se pagan junto con la factura del notario al realizarse la operación en escritura pública.

Sin embargo, si existe un exceso de adjudicación para alguno de ellos, algo común en la práctica, entonces se produce un hecho imponible distinto por lo que respecta a la parte del exceso:

• Si el exceso de adjudicación se compensa (con otros bienes o derechos, como por ejemplo en metálico) será una transmisión onerosa y el beneficiario de la misma deberá tributar por el exceso en concepto de ITP-AJD en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas al tipo impositivo vigente en cada Comunidad Autónoma, de acuerdo al artículo 31.2 de la Ley de ITP-AJD.

• Si, por el contrario, esa adjudicación es a título gratuito (lucrativo) tributará en concepto del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de acuerdo con la normativa autonómica aplicable.

No obstante lo anterior, y es importante tener en cuenta que si ese exceso de adjudicación resulta inevitable porque el bien a adjudicar es indivisible, de acuerdo a lo estipulado por el artículo 1.062 del Código Civil “cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero”, en ese caso el exceso no estaría sujeto a la modalidad de transmisión patrimonial onerosa, tributando por Actos jurídicos Documentados de la misma forma que lo hace la propia extinción del condominio.

A este respecto, y si bien hay que valorar en cada caso si nos encontramos o no ante un bien indivisible o que desmerece mucho con la división, son numerosas las Resoluciones de los Tribunales Económico-Administrativos que vienen considerando a los inmuebles como “un bien que, si no es esencialmente indivisible, si desmerecería mucho por su división”, tal y como se refiere en la Consulta Vinculante 0952-18 de 14 de abril.

Impuestos sobre Incremento del Valor de Terrenos de Naturaliza Urbana

El IIVTNU sigue los mismos criterios, como norma general, que los analizados en el apartado del Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados.

Por lo que, si nos encontramos que no existe exceso de adjudicación la operación no se encontraría sujeta al impuesto. En caso de que se produjera un exceso de adjudicación, si este se deriva de un bien indivisible y se compensa con dinero dicha extinción tampoco quedaría gravada por este impuesto.

Impuesto de la Renta de la Personas Físicas

La normativa de IRPF aplica un razonamiento similar, considerando que no existe alteración del patrimonio del sujeto pasivo en los supuestos de división de la cosa común, disolución de comunidad de bienes o disolución del régimen de gananciales (art 33.2 Ley IRPF).

No obstante, si nos encontramos ante un exceso de adjudicación porque a alguno de los comuneros se le adjudique un importe superior al que le correspondería a su cuota indivisa, sí existiría alteración patrimonial y habría que analizar si existe o no ganancia patrimonial.

A modo de ejemplo, en el supuesto frecuente de asignación de bienes inmuebles, sería preciso determinar si hay diferencia entre el valor del inmueble adjudicado a la fecha de extinción del condominio y el valor en la fecha en que se adjudicó o adquirió por parte de la comunidad de bienes, tal y como refiere el Tribunal Económico-Administrativo Central en su reciente Resolución de 7 de junio de 2018.

Por ello cabría agrupar varios supuestos ante la adjudicación de un bien inmueble:

• Si el bien inmueble se adjudica en función de la cuota de titularidad de cada comunero, no existiría alteración patrimonial, aunque el valor del mismo a la fecha de extinción del condominio fuese superior al de la fecha de adquisición.

• Si el bien inmueble se adjudica en proporción distinta a la cuota de titularidad de cada comunero, compensándose en metálico al resto, pero no existe diferencia entre el valor del inmueble a la fecha de extinción del condominio y el valor en la fecha de adquisición, sí existiría alteración patrimonial en el comunero que recibe el exceso de adjudicación, pero al no haber experimentado el inmueble una variación de valor no existiría ganancia o pérdida patrimonial.

• Sin embargo, si estamos ante el supuesto de que el bien inmueble no se adjudica en función de la cuota de titularidad de cada comunero, compensándose en metálico al resto y, además, existe diferencia entre valor del inmueble a la fecha de extinción del condominio con respecto al valor en la fecha de adquisición; habría alteración patrimonial en el comunero que recibe el exceso de adjudicación y, al haber experimentado el inmueble un aumento de valor, existiría ganancia patrimonial tributable en IRPF.

Como puede observarse del análisis de los impuestos que intervienen (ITP-AJD, IRPF, IIVTNU) y de la diversidad de casuística señalada, existen muchos aspectos a tener en consideración, por lo cual recomendamos que, cuando nos encontremos ante una disolución de comunidad de bienes, es necesario asesorarse por un profesional antes de tomar cualquier decisión para que nos determine cuáles serán sus implicaciones fiscales, esto es, el coste fiscal de la extinción del condominio.