La compra de una vivienda es la inversión más importante que la mayoría de los ciudadanos realizará, por lo que le aconsejamos que si está pensando en comprarte una casa, se asesore antes de de hacer ningún trámite.
Derecho de información y asesoramiento
Para comprar una vivienda con plenas garantías es necesario que el comprador se informe y se asesore adecuadamente antes de tomar una decisión y de firmar de cualquier documento, y que utilice las garantías jurídicas que proporciona el ordenamiento español, consistentes fundamentalmente en la Escritura Pública ante Notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Obra nueva
En cuanto al derecho de información, el Real Decreto de 21 de abril de 1.989 sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, impone a quienes se dediquen profesionalmente a la promoción y venta de inmuebles la obligación de informar al público sobre los siguientes aspectos:
1. El nombre o razón social del vendedor, su domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil.
2. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
3. Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
4. Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
5. Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
6. Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.
7. Precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago, con expresión detallada de los siguientes datos:
a) Precio total de la venta, que se entenderá, que incluyen en su caso, los honorarios de Agente y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso se indicará la cuota que corresponda por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
b) Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros.
c) Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.
d) Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertada por él, con hipoteca sobre la propia vivienda, se indicará con claridad el Notario autorizante de la correspondiente escritura, fecha de ésta, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades.
e) Garantías que deberá constituir el comprador por la parte del precio que se aplace.
8. Copia de la licencia de obras, de la cédula urbanística de la que resulte el cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, y de la licencia de primera ocupación de la vivienda.
9. Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.
10. Información sobre el pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda.
11. Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales.
12. En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que se encuentra la edificación.
13. Cuando se trate de primera transmisión se indicará el nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.
Obra de segunda mano o posteriores
En estos casos, el que vende es un particular, y si la vivienda tiene bastantes años, carezca de mucha documentación que se ha detallado en el anterior apartado.
Con independencia del deber general de información mencionado anteriormente, es imprescindible que tanto en la compra de vivienda nueva como en la de segunda mano, el comprador se asesore adecuadamente antes de comprar acerca de todos los aspectos jurídicos y fiscales relacionados con la compraventa de vivienda, que se detallan a continuación:
Derecho a elegir Notario
En las ventas empresariales, es decir, en aquellas compraventas de viviendas en las que el vendedor es un constructor, promotor inmobiliario o persona que se dedica profesionalmente a la venta de inmuebles, el comprador tiene derecho a elegir el Notario con el que firmar la escritura de compraventa. El comprador no puede ejercer este derecho de forma arbitraria, eligiendo un Notario que no tenga relación con ninguno de los elementos del contrato, con el consiguiente perjuicio para el vendedor por la necesidad de desplazamientos injustificados. Ello implica que la elección del comprador debe recaer en uno de los Notarios de la localidad donde está situada la vivienda, o en cualquiera de los Notarios de la localidad donde tienen su domicilio el vendedor o el comprador.
La imposición de Notario por el promotor inmobiliario es ilegal y cualquier cláusula contractual en tal sentido no obliga al comprador.
Escritura ante Notario y Registro de la Propiedad
Las dos garantías jurídicas fundamentales que ofrece el sistema legal español al comprador de una vivienda son la Escritura Pública y el Registro de la Propiedad.
La Escritura Pública ante Notario supone una garantía esencial para el comprador porque:
a) Prueba en juicio y fuera de él la propia existencia del contrato de compraventa y lo pactado por las partes contratantes en él.
b) En virtud de su otorgamiento se adquiere la propiedad sin ningún requisito ulterior.
c) Implica necesariamente un control del Notario sobre todos los aspectos jurídicos relacionados con la vivienda (titular de la misma, estado de cargas, situación urbanística, aspecto fiscal, etc), que coloca al comprador en una zona segura al margen de riesgos y posibles ilegalidades.
d) La escritura pública goza de la presunción de legalidad, que sólo puede ser destruida por una sentencia judicial.
La inscripción en el Registro de la Propiedad representa una segunda garantía ya que aporta un efecto jurídico de gran importancia práctica, que es la eficacia de la adquisición frente a terceros. Dicha eficacia frente a terceros implica que el comprador no se verá afectado por cargas o problemas jurídicos que no estaban reflejados en el Registro de la Propiedad en el momento de inscribir el comprador la vivienda comprada a su nombre.
Intermediación de agente inmobiliario para la búsqueda de comprador
Vendedor
En el caso que los vendedores deseen vender un inmueble, y no preocuparse de enseñar el inmueble, en las frecuentes vences que va a requerir, se puede acudir a una inmobiliaria,
Para llevar a cabo esta gestión, el cliente firma un contrato de intermediación inmobiliaria en el que se establecen las condiciones, derechos y obligaciones para que la compraventa se realice convenientemente. A este contrato se le suele llamar «Hoja de Encargo». Básicamente, este contrato consiste en un documento en el que se especifica que una de las partes (el agente inmobiliario) se encarga de buscar compradores para el inmueble que está en venta. Una vez que tenemos esto claro y que sabemos que el agente no es un representante legal sino un intermediario, hay que dejar claro el tema de los honorarios para las tres partes implicadas: comprador, vendedor y agente.
Este contrato lo suele proponer el agente inmobiliario, pero el vendedor debe negociar que clausulas adicionales quiere añadir, o quitar, precio de venta del inmueble, así como el precio a pagar por la gestión a la inmobiliaria, si se llega a la venta, si tiene exclusividad o no en la gestión de la venta del inmueble, plazo de duración del encargo, y mecanismo de renovación automática. Todos estos aspectos suelen ser negociables.
Comprador potencial
El comprador potencial, al realizar una visita al inmueble con la intervención de una inmobiliaria, lleva asociado la firma de una Parte de Visita.
El Parte, Hoja o Registro de Visita es un sencillo documento que sirve exclusivamente a los efectos de identificar y hacer constar qué personas han visitado un inmueble, con el objetivo de cumplir unos mínimos requisitos sobre seguridad y privacidad, ante los propietarios, así como para justificar ante nuestros clientes la gestión realizada, en cumplimiento de las condiciones estipuladas en nuestro encargo o autorización de venta/alquiler vigente.
Es importante tener pleno conocimiento de lo que se está firmando. En este caso, el “EL POTENCIAL COMPRADOR” se compromete a NO realizar ninguna gestión encaminada a comprar por sí mismo, por medio de apoderamiento, o por conducta de terceras personas, familiares o sociedades interpuestas o participadas, el inmueble visitado, por mediación de la inmobiliaria correspondiente.
Presentación oferta por parte del comprador potencial al vendedor
Cuando un comprador potencial, está interesado en la adquisición del inmueble, firma con la inmobiliaria un documento de «Propuesta de contrato de CompraVenta de Inmueble, donde se indica los nombre de los posibles compradores, la descripción del inmueble, el importe en euros se su oferta económica, la duración temporal de la oferta para ser aceptada por el vendedor, y en caso de ser aceptada, firmar el contrato de arras, que se detalla más adelante en este artículo, y el importe que se entregará como adelanto en la firma del contrato de arras.
Comprobaciones previas a la firma de la escritura de compraventa.
Antes de la firma de la escritura de compraventa, e incluso antes de asumir cualquier compromiso con el vendedor mediante la firma de un contrato privado, conviene que el comprador compruebe ciertos aspectos relacionados con la situación jurídica de la vivienda, a fin de que ésta responda a sus expectativas. Esos aspectos son los que se mencionan a continuación.
Título de propiedad
Deberemos exigir al vendedor que nos enseñe su título de propiedad, generalmente una escritura pública, del que resultará si es propietario de la vivienda, así como cualquier limitación a la titularidad o a las facultades de disposición de la misma. Tanto si el comprador comprueba el título de propiedad como si no lo hace, deberá tener en cuenta que el Notario comprobará siempre el título de propiedad del vendedor antes de la firma de la escritura de compraventa.
Situación en el Registro de la Propiedad
Comprobación por el comprador: Es necesario acudir al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda para comprobar:
– Que la vivienda está inscrita a nombre del vendedor.
– Que la finca está libre de cargas, es decir, que no tiene embargos o hipotecas. Si existieran tales cargas, será necesario cancelarlas previamente pagando las deudas garantizadas con las mismas.
La comprobación de la situación registral se realiza solicitando en el Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple o una certificación registral, siendo recomendable ésta última por suponer una mayor garantía para el comprador.
Comprobación por el Notario: En todo caso, el Notario comprobará, salvo renuncia expresa del comprador, cuál es la situación registral de la vivienda en la fecha de la firma de la escritura mediante una nota simple informativa que remitirá el Registro de la Propiedad y quedará incorporada a la Escritura Pública.
RECUERDE: Si la finca no está inscrita en el Registro a nombre del vendedor o tiene cargas registrales que deban cancelarse, se deberán efectuar algunos trámites previos a la escritura de compraventa para regularizar la situación de la finca. Esos trámites conllevarán gastos cuyo pago corresponde al vendedor, pero si el comprador no se asegura el pago de los mismos por el vendedor, será finalmente el propio comprador el que deberá satisfacerlos.
Normalmente se pide una nota simple, pero en este enlace indicamos que tipo de documento se puede pedir para conocer la situación actual y pasada de un inmueble.
Situación urbanística en el Ayuntamiento donde se encuentre el inmueble
En el caso de ser un solar, o edificio, se debe de consultar con el departamento de urbanismo del ayuntamiento donde se encuentra el inmueble para saber, su situación, por ejemplo, si está fuera de plan de ordenamiento urbano, si se solicita retranqueo de la fachada, el coeficiente de edificabilidad, etc., a fin de, evitar sorpresas.
Impuesto de Bienes Inmuebles
Todo propietario de una vivienda tiene que pagar anualmente un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y que recibe el nombre de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), conocido habitualmente como “Contribución Urbana”.
Dado que el devengo de este impuesto se produce el día 1 de enero de cada año, tendrá el carácter de sujeto pasivo del mismo quien resulte propietario del inmueble en dicha fecha, y no perderá dicho carácter de sujeto pasivo del impuesto correspondiente a ese ejercicio fiscal aunque transmita la finca gravada.
No obstante lo anterior, siempre cabe que en el contrato o en la escritura pública de compraventa se pacte por el vendedor y comprador cualquier fórmula de pago del I.B.I., si bien tales pactos no producen efecto frente a la Administración tributaria, por lo que siempre tendrá el carácter de obligado al pago del impuesto quien fuera propietario de la finca el primer día del año fiscal.
El comprador deberá comprobar en el Ayuntamiento que no existe pendiente de pago ningún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a años anteriores. Respecto de algunos municipios, existe la posibilidad de que el Notario realice telemáticamente dicha comprobación, por lo que es conveniente que se informe en la Notaría sobre esta posibilidad.
Si existiesen recibos anteriores pendientes de pago, tanto con arreglo a la normativa estatal como con arreglo a la vigente en el Territorio Histórico de Guipúzcoa, la vivienda que se compra responde del pago de la totalidad de los mismos. Ello implica que el Ayuntamiento puede embargar la vivienda adquirida para cobrar el importe de esos recibos si no los abonan los propietarios anteriores y éstos son insolventes. En consecuencia, será conveniente que el comprador se asegure del pago de tales recibos por parte del obligado a ello o que, en defecto de pago, descuente del precio de venta el importe de los recibos de contribución urbana impagados.
La vivienda que compra responde del importe total del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a los años anteriores a la venta que no haya sido pagado por los propietarios anteriores.
Cuotas de la comunidad de propietarios
El comprador deberá comprobar que el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal.
Dicha comprobación puede efectuarse solicitando una certificación en tal sentido del Secretario de la comunidad.
Además, se puede exigir que el certificado incluya derramas aprobadas y pendientes de abonar, ya que según la Ley el pago de las derramas por mejoras corresponde a quien sea propietario en el momento en que sean exigibles. O al menos que se especifique como una cláusula de la escritura si las hay o no y quien las asume para evitarse sorpresas.
En todo caso, el Notario exigirá al vendedor, salvo renuncia expresa del comprador, que presente en el momento de la firma de la escritura una certificación del Secretario o Administrador de la Comunidad de Propietarios de la que resulte la inexistencia de cuotas impagadas o, en caso contrario, el importe de la deuda pendiente de pago.
Si existieran cuotas pendientes de pago a cargo del vendedor, la vivienda vendida responderá del pago de las cuotas del año en curso y de todo el año anterior, según el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal. Ello significa que la Comunidad de Propietarios puede solicitar el embargo de la vivienda vendida para cobrar dichas cuotas.
La vivienda que compra responde de las cuotas de comunidad impagadas correspondientes al año en que se adquiere, y los tres años naturales anteriores completos, y puede ser embargada por la Comunidad de propietarios si el nuevo comprador no las paga.
También es necesario pedir al administrador de la comunidad las actas de las últimas convocatorias de reuniones, donde deben de estar reflejadas posibles problemas que pueda tener el edificio donde se encuentra ubicado el inmueble, y que puedan implicar importante derramas en los costes de mantenimientos del edificio (ejemplos: aluminosis, instalación de ascensor, bajantes, fachada).
Comprobar la contratación de los suministros de luz, agua y gas
Dado que puede existir la posibilidad que se esté disfrutando de un suministro como la luz, pero no tenga dado de alta el contrato, se recomienda pedir copia de los últimos recibos de luz, agua y gas. Dado que si no está contratado el servicio, se necesite la cedula de habitabilidad, y un posible boletín de instalador autorizado, encareciendo el coste de adquisición de la vivienda, y retrasando el poder entrar a la inmueble para su uso.
Arrendamientos
Antes de comprar una vivienda se deberá comprobar que la vivienda que se adquiere no está arrendada.
Si estuviera arrendada, el comprador debe tener en cuenta que:
– A pesar del cambio de titularidad, el arrendamiento continuará durante el plazo pactado en el contrato de arrendamiento y el de las prórrogas que establezca la legislación aplicable, teniendo en cuenta que si se trata de arrendamientos estipulados después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, el plazo de duración mínimo es de tres/cinco años, según la firma del contrato.
– El arrendatario puede ejercitar los derechos de tanteo y de retracto, lo que implica que puede quedarse con la propiedad de la vivienda pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador.
Por su parte, la persona que compra un local que se encuentra arrendado, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el arrendador, por lo que está obligada a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento hasta que éste se extinga.
Es muy frecuente en la práctica, la inclusión de una cláusula en el contrato en virtud de la cual el arrendatario renuncia expresamente a estos derechos. Esta cláusula será válida si el contrato de arrendamiento se ha pactado por una duración superior a los 5 años.
No obstante, aunque en el contrato indique que renuncia al derecho de tanteo, lo más seguro jurídicamente es que el propietario vaya a la firma de la escritura de compra venta, y firme que renuncia al derecho de tanteo, sin este requisito, al inscribir la propiedad en el registro de la propiedad nos pueden pedir que justifiquemos la renuncia, y si no se hace, que no nos inscriban la nueva propiedad.
Cargas urbanísticas
Si se trata de una edificación construida sobre terrenos de reciente urbanización, puede ocurrir que el terreno sobre el que se asienta la vivienda y, en consecuencia, también ésta, se encuentren gravados con alguna carga urbanística, hecho éste que puede comprobarse en el Registro de la Propiedad o en el Ayuntamiento.
Esas cargas urbanísticas pueden consistir en la obligación de pagar al Ayuntamiento el coste de las obras de urbanización o de ceder una superficie determinada de terreno.
El cumplimiento de tales cargas urbanísticas corresponde al promotor inmobiliario, pero en caso de incumplimiento por parte de éste la vivienda estaría afecta al cumplimiento de esas cargas. Ello implica la posibilidad de que el Ayuntamiento embargue la vivienda para hacer efectivas las cargas urbanísticas incumplidas.
Licencia de obras
En el caso de que se trate de viviendas de reciente construcción, el comprador deberá comprobar que la edificación cuenta con la preceptiva licencia de obras concedida por el Ayuntamiento. La licencia de obras acredita que la edificación es legal.
Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación
La cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación son documentos administrativos que acreditan, respectivamente, que la vivienda reúne los requisitos necesarios exigidos por la Ley para ser habitable y que se han cumplido las condiciones establecidas en la licencia de edificación.
La cédula de habitabilidad se expide por el órgano administrativo que tenga atribuido el ejercicio de las competencias en materia de vivienda, y la licencia de primera ocupación por el Ayuntamiento del lugar donde radique la vivienda.
En el ámbito de la Comunidad Autónoma Vasca, la licencia de primera ocupación ha venido a sustituir a la cédula de habitabilidad, con la que coexistía con anterioridad.
Estatutos de la comunidad
Si se trata de viviendas que forman parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, es conveniente examinar los estatutos de la comunidad de propietarios, habida cuenta de que de sus normas pueden derivarse en ciertos casos limitaciones en el uso de la vivienda, así como la forma de contribuir a los gastos comunes y al mantenimiento del inmueble.
También solicitar si existen normas de régimen interior de la comunidad. Por ejemplo, horario de uso de la piscina, tenencia de animales de compañía, etc.
Certificado de Eficiencia Energética
El certificado de eficiencia energética o certificado energético es un documento oficial redactado por un técnico competente que incluye información objetiva sobre las características energéticas de un inmueble.
En este sentido, la certificación energética califica energéticamente un inmueble calculando el consumo anual de energía necesario para satisfacer la demanda energética de un edificio en condiciones normales de ocupación y funcionamiento. (incluye la producción de agua caliente, calefacción, iluminación, refrigeración y ventilación).
Se trata de un documento que el vendedor debe aportar de forma obligatoria en el momento de la firma de la escritura de compra venta en la notaria.
Certificado de Inspección Técnica del Edificio
El certificado ITE se compara siempre con la ITV de los coches, pero en este caso es para los edificios e inmuebles.
Para aquellos edificios que ya tenga muchos años desde su construcción, hay ciertas comunidades autónomas que exigen el pasar la inspección, por ejemplo la Comunidad de Madrid. El Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE) es recomendable solicitarlo, sobre todo, en edificios antiguos para comprobar si están en buenas condiciones o presentan deficiencias y están pendientes de realizar alguna obra de mantenimiento.
Aclara cuando va a salir de ocupar la vivienda si alguien la está utilizando y si el piso se deja con muebles o no
Cuando en el piso hay alguien ocupando la vivienda y no es un inquilino, hay que aclarar cuando se va a abandonar la vivienda, y por tanto, se entregan de llaves, y si el piso se quiere comprar vacío de muebles o se van a dejar los muebles que ya tiene.
Trámites previos de la compraventa: el documento privado
En la compraventa de una vivienda es frecuente que, con carácter previo a la escritura pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador. Este contrato no tiene que existir necesariamente, no es obligatorio, aunque habitualmente en el supuesto de que venda un promotor se firma en casi todos los casos, y entre particulares es también muy utilizado, sobre todo en las grandes ciudades, al objeto de asegurar la operación.
La Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar un negocio, lo que significa que si firmas un documento de esta clase, estarás obligado legalmente a cumplir todo su contenido, deberás pasar por todos los pactos que contenga, siempre y cuando, claro está, no sean contrarios al ordenamiento jurídico. Por tanto no podrás eximirte de su cumplimiento alegando que no te conviene lo que pactaste en su momento, o que desconocías lo que firmabas.
De ahí la importancia de asesorarse convenientemente antes de formalizar un documento de esta naturaleza.
Estas son algunas cuestiones que deberías tener en cuenta:
Quién firma por la parte vendedora
Cuando vende un promotor no suele ser éste un apartado problemático, ya que normalmente es el administrador o el apoderado de la sociedad pero, si no fuera así , es éste el que debe firmar. Si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente bien representados por personas suficientemente facultadas o apoderadas.
Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), pero es el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor.
Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme ese documento, el apoderado deberá presentar la copia autorizada notarial, es decir, el original firmado por el notario, no una mera fotocopia, y el poder deberá facultarle para la venta. Por ello es conveniente comprobar, leyendo la escritura de poder, que el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa.
Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es adecuado asegurarse de que tienen la documentación en regla y son los únicos con derechos sobre la misma.
Precio y arras
En el contrato figurará el precio de la vivienda. También si está completamente abonado o queda aplazado en todo o en parte, y la manera de satisfacer la parte aplazada, bien en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública, bien subrogándose la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma. Hay ciertas viviendas (de protección oficial, fundamentalmente), que tienen un precio máximo de venta establecido. En la delegación de Hacienda de tu Comunidad Autónoma te informarán de cómo saber si tu vivienda se encuentra en ese caso, y cuál es su precio máximo. Es habitual que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como arras o señal (y que suele ser también parte del precio), de forma que si finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, el comprador las perderá si es por su culpa, o el vendedor habrá de devolverlas duplicadas, si es por la suya. Es un medio para vincular a ambas partes.
Gastos de la compraventa:
Son cuatro los gastos derivados de la compraventa:
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Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal). Lo suele pagar el vendedor.
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Escritura pública en la notaría.
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Impuestos Transmisiones Patrimoniales [ITP] (antes llamados Derechos Reales) / IVA y AJD. A continuación indicamos una tabla de la AEAT donde se indica cuando se aplica un tipo de impuesto u otro, dado que son mutuamente excluyentes. Coordinación (IVA/ITP). Lo paga el comprador.
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Inscripción en el Registro de la Propiedad. Lo paga el comprador
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Declaración de la Renta del vendedor, deberá de tributar la Ganancia Patrimonial, en el siguiente enlace puede encontrar información más detallada, para saber cómo calcular el importe.
Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral, y los impuestos. No obstante, en el documento se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluido el que todos los gastos, los cuatro reseñados, sean abonados por la parte compradora. Es una cláusula completamente legal. Por lo tanto, comprueba si existe esta cláusula de gastos en el contrato y cuál es su contenido, porque una vez firmado el mismo, quedarás obligado.
En el caso de que venda un promotor inmobiliario, está prohibido por la legislación que el comprador tenga que asumir gastos que por ley deben ser abonados por la parte vendedora, como por ejemplo la Plusvalía municipal, los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando se vaya a adquirir libre de cargas o se prefiera contratar la propia.
Efectos del documento privado
Aunque el documento privado es plenamente válido, no es suficiente para inscribir en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Para ello es imprescindible contar con un documento de efectos muy superiores, que proporcione la seguridad suficiente exigida por el ordenamiento. Es la escritura pública notarial.
Firma ante notario de la escritura de compra venta
Elección del notario
El artículo 1455 del código civil indica «Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.»
Si en el contrato de arras o señal nada se ha pactado acerca de en qué Notaría firmar, y el pacto de gastos de la operación jurídica de compraventa es con arreglo a Ley, como a la parte vendedora le corresponde pagar la mayor parte de los aranceles notariales, ES A LA PARTE VENDEDORA A QUIEN LE CORRESPONDE ELEGIR NOTARIO DONDE FIRMAR. Esta forma de proceder está legislada en el Articulo 126 del Reglamento de la organización y régimen del Notariad, que dice:
- Todo aquél que solicite el ejercicio de la función pública notarial tiene derecho a elegir al notario que se la preste, sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico, constituyéndose dicho derecho en elemento esencial de una adecuada concurrencia entre aquellos.
- En las transmisiones onerosas de bienes o derechos realizadas por personas, físicas o jurídicas, que se dediquen a ello habitualmente, o bajo condiciones generales de contratación, así como en los supuestos de contratación bancaria, el derecho de elección corresponderá al adquirente o cliente de aquellas, quien sin embargo, no podrá imponer notario que carezca de conexión razonable con algunos de los elementos personales o reales del negocio.
- A salvo de lo dispuesto en el párrafo anterior, se estará a lo dispuesto en la normativa específica. En defecto de tal, a lo que las partes hubieran pactado y, en último caso, el derecho de elección corresponderá al obligado al pago de la mayor parte de los aranceles.
- Los notarios tienen el deber de respetar la libre elección de notario que hagan los interesados y se abstendrán de toda práctica que limite la libertad de elección de una de las partes con abuso derecho o infringiendo las exigencias de la buena fe contractual.
La escritura es un documento público otorgado ante notario. En nuestro Derecho son muy escasos los supuestos en los que la escritura pública es obligatoria. Rige un principio general de libertad de forma, pero aunque la escritura no sea obligatoria para otorgar una compraventa sí es muy aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos, regulados específicamente por las leyes, que superan con mucho lo que pueda producir el documento privado, y además la actuación profesional del notario dota de un plus de seguridad y eficacia al negocio que contiene la escritura que constituye el vehículo adecuado para la inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad.
Los otorgantes de una compraventa declaran ante el notario, en la escritura pública, su voluntad de vender y comprar y las condiciones de aquélla, y el notario recoge bajo su fe esas declaraciones.
El notario no se limita a dar fe, sino que su actuación profesional proporciona seguridad jurídica en la compraventa, mediante diversas comprobaciones:
Petición de información registral previa y presentación inmediata de la escritura en el Registro de la Propiedad.
El notario, con carácter previo a la compraventa, solicita del Registro de la Propiedad una nota informativa en la que conste quién es el propietario de la vivienda, y si está libre de cargas, o sobre ella pesan hipotecas, embargos, o cualquier otro gravamen ( será así hasta que los registradores le permitan acceder online a los libros de registro, tal y como establece la ley para una mayor seguridad jurídica del proceso). Una vez otorgada la escritura de compraventa, el notario la presenta telemáticamente el mismo día en el Registro de la Propiedad. Se trata de un mecanismo dual que pretende ofrecer una información completa, y reducir al mínimo los riesgos para el comprador, puesto que el mismo día en que compra tiene entrada su adquisición en el registro. Tanto la nota como la presentación son renunciables por parte del comprador si no tiene interés en acogerse a ellos, por ejemplo porque haya solicitado él mismo información registral, o por cualquier otra causa
Comprobación del pago o no de las cuotas de comunidad.
El comprador debe solicitar certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el ‘visto bueno’ del presidente, que acredite que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad. El notario solicitará ese certificado, sin perjuicio de que el comprador, habiéndose informado convenientemente del estado de las cuotas, exima al vendedor de aportar el certificado.
Datos catastrales
El notario solicita igualmente que se acredite el número de referencia catastral de la vivienda, usualmente a través del último recibo del I.B.I., que debe de presentar el vendedor. Una vez autorizada la escritura de compraventa facilitará los datos del comprador al Catastro inmobiliario al objeto de que los próximos recibos de IBI sean expedidos a nombre del nuevo titular. También cuidará de que no haya pagos pendientes de IBI de ejercicios fiscales anteriores no prescritos
Certificado de eficiencia energética
El Notario está obligado a informar a las partes que intervienen en un contrato de compra-venta de la obligatoriedad del Certificado de Eficiencia Energética, debiendo constar en la escritura pública correspondiente el consentimiento del comprador a la recepción de tal información y el acuerdo entre comprador y vendedor sobre la posible exoneración de esta obligación.
Comprobación del contenido de la escritura
El comprador/es y el vendedor/es, deberían de pedir un borrador de la escritura a firmar unos días antes de la cita para firma la escritura, para comprobar que el contenido del mismo, no contiene errores, en números del DNI/NIE, Apellidos, nombres, direcciones, referencias catastrales, importes, etc, dado que si se detectan estos errores una vez ya firmados, puedes implicar tener que firmar otra escritura de subsanación de errores, aumentando los gastos, y alargando los plazos para poder conseguir la inscripción de la nueva titularidad en el registro de la propiedad.
Fianza si se compra/vende inmueble alquilado
Si el inmueble objeto de la compra venta, está alquilado, el vendedor tendrá que entregar al comprador, el importe de la fianza que ha recibió en la firma del contrato de alquiler, y cualquier incremento que haya recibido en concepto de fianza, en cualquier momento posterior, por la aplicación de la actualización de la renta, dado que el comprador se subroga con el inquilinos con todas sus obligaciones.
Entrega de llaves
Una vez firmada la escritura por los compradores y vendedores, se entregan las llaves por parte de los vendedores, y por parte de los compradores los cheque bancarios.
Ingreso de los cheques bancarios en la entidad bancaria del vendedor/es
Los bancos tienen establecidos unas tarifas de comisiones asociadas a los ingresos de los cheques bancarios, se deberá de preguntar al banco que comisión van a cargar por su gestión del ingreso en la cuenta del vendedor por el importe del cheque, e intentar negociar que sea lo más baja posible. Los bancos que operan principalmente por internet, como son ING Direct, Openbank, etc, no cobrar ninguna comisión por el ingreso de estos cheques.
Vendedor solicitar Copia Simple Escritura de Venta
Los vendedores deberán de solicitar una copia simple de la escritura en papel, y el pdf de la copia simple, dado que les hará falta para acompañar al cálculo y liquidación de la Plusvalia Municipal, que se detalla posteriormente, así como para poder calcular la ganancia o perdida patrimonial obtenida tras la enajenación del inmueble y presentar la Declaración de la Renta, si hacienda posteriormente quiere comprobar la corrección del calculo de la ganancia o perdida, pedirá la escritura de adquisición, la copia simple de la escritura de venta, así como los gastos asociados . En el siguiente enlace puede encontrar información más detallada, para saber cómo calcular el importe.
Liquidación honorarios de intermediación de la inmobiliaria
Si en la compra venta, ha intervenido un agente inmobiliario, una vez que se haya firmado la escritura de compra venta, se deberá de abonar los honorarios pactados, y solicitar factura al agente inmobiliario, para sí poder disminuir el importe de la ganancia patrimonial obtenida, y pagar menos impuestos en la declaración de la renta.
Trámites posteriores a la firma de la escritura de compraventa
Una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública, hay que efectuar lo que se denomina ‘la gestión’ del documento:
- Abonar los honorarios de la Notaría y retirar las escrituras, notas simples y facturas
- Pagar o reflejar en la declaración de la renta de residente o no residente la ganancia/pérdida patrimonial obtenida
Mucho cuidado con este tramite dado que se puede olvidar cuando se haga la Declaración de la Renta para un residente fiscal español, el reflejar la venta, porque se ha olvidado de la misma.
El vendedor si es residente fiscal en España, tendrá que pagar en la declaración de la renta, del año donde se ha realizar la venta, la ganancia patrimonial obtenida, si ha tenido perdidas, no tendrá que pagar nada, pero también la tendrá que reflejar en la declaración de la renta-
Por el contrario, si el vendedor es No Residente fiscal en España, tendrá que declarar la venta a través del modelo 210.
Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma (ITP/IVA-AJD)
Para lo cual tiene un plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente Modelo 600. Pasado ese plazo se incurre en demora.
Si la compraventa devenga I.V.A., por ejemplo porque se trate de una primera venta efectuada por el promotor, o se trata de una segunda o posterior venta, pero ambos, el comprador y vendedor son sujetos pasivos del IVA, hay que pagar, aparte de ese I.V.A., que se entrega al mismo vendedor para que lo ingrese en el Tesoro Público, asociado a la primera venta, o producir la inversión del sujeto pasivo para el caso que el comprador y vendedor son sujetos pasivos del IVA. Por el impuesto asociado a AJD se pagará el 1.5% del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), Tarifa [Entregas sujetas al IVA]. En un mismo modelo 600, se puede incluir varios bienes, si estos están reflejados en la misma escritura, como es el caso de la compra de un piso, con garaje y trastero. En el modelo 600 se reflejan los importes en base imponible.
Si no se devenga IVA, es porque se trata de una segunda venta y por tanto se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 7% y el 10% del precio, según las Comunidades.
Enlace para la elaboración del modelo 600, en la Comunidad Valenciana. Este documento si la vivienda está en Valencia capital, hay que pagarlo en cualquier entidad bancaria y después presentar en el PROP para su registro. Si la vivienda se encuentra fuera de la capital, el modelo 600 se presentará en el registro de la propiedad donde pertenezca la vivienda, dado que estos casos, el registro actúa de oficina liquidadora, no siendo necesario la presentación del modelo 600 pagado en el PROP. (Siempre hay que aportar el original de la escritura y una copia simple. Del impreso generado modelo 600, llevar al banco 2 juegos, y hacer copia del juego devuelto por el banco, dado que ese juego es para el PROP [para tener copias para entregar al registro de la propiedad y al interesado).
Para poder acceder al programa de ayuda y las instrucciones para rellenar el modelo 600 de la Comunidad de Madrid, puede ir a la al enlace Modelo 600 (Madrid).
Fraccionamiento o aplazamiento
Para información más detallada ir al enlace a Aplazamiento y Fraccionamiento de Impuestos Generalitat Valenciana Modelo 600 y Modelos 650/651
Cálculo del valor mínimo de inmuebles de naturaleza urbana – Comunidad Valenciana NUEVO
Cálculo del valor mínimo de inmuebles de naturaleza urbana – Comunidad Valenciana Antiguo
Cálculo del valor mínimo de inmuebles de naturaleza rústica – Comunidad Valenciana
Cálculo del valor mínimo de inmuebles de naturaleza urbana – Comunidad Madrid
¿Quién debe pagar el ITP?
Cuando lo que se transmite por el vendedor es una vivienda usada, el comprador está obligado a pagar un impuesto llamado Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.), cuya tarifa varía según la Comunidad Autónoma de que se trate, pero que suele ser un porcentaje del precio de venta reflejado en la escritura pública de compraventa, salvo que el valor comprobado por Administración competente sea mayor, en cuyo caso el expresado porcentaje se aplicará sobre el valor comprobado por la administración competente.
¿Quién debe pagar el IVA y AJD?
Si se trata de la venta de un inmueble de nueva construcción, es decir, de una primera entrega realizada por el promotor-constructor al comprador, no se paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sino los dos siguientes impuestos:
1.- Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.) con arreglo a los siguientes tipos que se aplican sobre el precio de venta:
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Primera Venta
a) 10% para viviendas.
b) 21% para locales, trasteros y garajes.
c) 4% para viviendas de protección oficial.
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Segunda o posteriores ventas, y siendo comprador y vendedor sujetos pasivos de IVA, además el destino del inmueble va a ser para una actividad empresarial
a) 21% independientemente del tipo de inmueble, pero aplicando la inversión del sujeto pasivo.
2.- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.): Con carácter general, siempre que una compra de inmueble está sujeta a I.V.A., el comprador debe pagar también este otro impuesto, que suele ser entre el 0,5% y el 2 % del precio de venta, dependiendo de la Comunidad Autónoma de que se trate.
El I.V.A. se entrega al vendedor junto con el precio de venta para que el vendedor lo ingrese en Hacienda.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados debe pagarse por el comprador en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la firma de la escritura de venta por el procedimiento de autoliquidación.
Plusvalía Municipal / Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana
Como consecuencia de la transmisión de la propiedad de un inmueble o de la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles (por ejemplo un usufructo), se tiene que pagar el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, también conocido como plusvalía, es un tributo gestionados por el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble transmitido.
¿Quién debe pagar la plusvalía? (salvo pacto)
En las compraventas : el vendedor.
En las donaciones : la persona que recibe la donación.
En las herencias : los herederos.
Cualquier pacto en contrario que se formalice en la escritura sólo tendrá efectos entre las partes, siendo siempre responsable ante la Administración las personas mencionadas. (sujetos pasivos).
¿Cuándo debo pagar la plusvalía?
En las herencias : Seis meses a contar desde el día del fallecimiento del causante, o en su caso, dentro de la prórroga que, por otro plazo igual como máximo, puede solicitar el sujeto pasivo antes del vencimiento de los primero seis meses.
En los demás casos : Treinta días hábiles a contar desde el siguiente a aquel en que haya tenido lugar la transmisión (fecha de la escritura).
¿Cómo puedo tramitar la plusvalía?
Acercarse al punto de información del Ayuntamiento donde se encuentre el inmueble.
¿Qué documentos se necesitan para presentar la plusvalía?
Normalmente se piden:
Copia simple de la escritura de transmisión.
Fotocopia del último recibo de la Contribución Urbana del inmueble transmitido.
Fotocopia del D.N.I. del sujeto pasivo.
¿En qué se basa el cálculo de la plusvalía?
Básicamente son tres los elementos que influyen en la cantidad resultante : La fecha del devengo (fecha de escritura o en su caso de fallecimiento), el valor del suelo del inmueble (valor del suelo que viene señalado por el Catastro en el propio recibo de contribución), y fecha de adquisición (fecha en la que se adquiere el inmueble y que señala el tiempo de posesión ; a más tiempo de posesión, más plusvalía).
Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad
Si la escritura se ha presentado telemáticamente, hay un plazo de seguridad para presentar la copia autorizada firmada por el notario, por lo que es muy recomendable solicitar al notario esa presentación, sobre todo la telemática que es la que más garantías ofrece. Una vez examinada por el registrador, el registrado inscribirá la vivienda a nombre del comprador, y se le entregará la copia de la escritura, con los justificantes de haberse pagado el impuesto, y cambiado de nombre en el registro.
Estas gestiones se pueden hacer personalmente, aunque en muchas ocasiones, cuando la compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad financiera exige que la tramitación la efectúe una determinada gestoría.
Cambio de titularidad en el Catastro
El comprador está obligado a comunicar al Catastro el cambio de titularidad de la vivienda en el plazo de dos meses contados desde la firma de la escritura de compra.
La comunicación se efectúa rellenando el impreso correspondiente, en el que se incluirán los datos del nuevo propietario, del anterior propietario, de la vivienda vendida y de la escritura de compra. Al impreso se acompañará una copia simple de la escritura de compraventa, presentándose todos los documentos en el Ayuntamiento donde radique la vivienda o en la Gerencia Territorial del Catastro de la provincia donde esté situada la vivienda.
En esta materia hay que tener en cuenta que en la actualidad los Notarios que autoricen escrituras de cambio de titularidad de inmuebles o que impliquen alteración física de las mismas (segregación, agrupación, obra nueva,…), están obligados a remitir al Catastro por medios informáticos los datos relativos al cambio de titularidad o a la alteración efectuada. Esta comunicación suple la declaración que están obligados a efectuar los particulares, por tanto, no tienen que hacer ningún trámite los compradores.
No obstante el cambio no se realizará automáticamente cuando:
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- No coincidan los datos registrales de la finca objeto de la compra/venta con los que figuran en la Dirección General del Catastro.
- Se trate de una alteración en la composición interna de la titularidad.
- No esté el recibo de IBI a nombre del vendedor que figura en la escritura de venta.
Cuando ocurra alguno de estos supuestos, el comprador tendrá que presentar la solicitud de cambio de titularidad en el Catastro.
El pago del IBI del siguiente ejercicio a la compra/venta, al cambiar de titular, los ayuntamientos anulan las ordenes de domiciliación que pudieran existir, y el primer recibo el pago deberá de realizarse el pago por ventanilla bancaria normalmente. Para que posteriores años sea domiciliado, deberán de realizarse los trámites oportunos para volver a generar la orden de domiciliación en el ayuntamiento que corresponda. El primer recibo si el propietario no va a vivir en la dirección del inmueble, debería de pedir un duplicado en el inicio del período voluntario de pago. A continuación indicamos el período de pago de diferentes Ayuntamiento, dado que en cada municipio puede variar.
Cambio cuenta domiciliación suministros y servicios de valor añadido
Si la vivienda tiene dados de alta los suministros de luz, agua, gas, etc, deberá de hacer los trámites necesarios antes los diferentes suministradores para cambiar la titularidad y el número de cuenta donde se seguirán pagando los recibos. O dar de baja otros suministros que no le puedan interesar al comprador, como son servicios de video-vigilancia y gestión de alarmas de seguridad de la vivienda.
Cambio cuenta domiciliación gastos de comunidad de propietarios
Habrá que ponerse en contacto con el administrador de la comunidad donde está integrado el inmueble para comunicar el cambios de titularidad, y dar los datos de los nuevos propietarios, así como el número de cuenta donde se desea que se paguen los recibos de la comunidad.
Contratación de Seguro para la Vivienda
Para la parte compradora, deberá de tener contratado un seguro de hogar para la vivienda, y decidir que cantidad asegurar como continente y contenido.
Para la parte vendedora deberá de dar de baja los seguros que tenga asociados al inmueble, a fin de no pagar primas, de riesgos que ya no puede tener. Otros seguros que se suelen tener son mantenimiento de Calderas de agua caliente.